广水市国有土地上房屋征收与补偿实施细则

为进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（鄂政令第380号，以下简称《征收办法》）等规定，结合我市实际，制定本细则。

一、房屋征收工作主体行为职责

市人民政府负责本市行政区域的房屋征收与补偿工作。市人民政府确定广水市房屋征收与补偿工作办公室(以下简称市征收办)为房屋征收部门，组织实施本市行政区域的房屋征收与补偿工作。受市征收办的委托，各镇办作为本行政区域内房屋征收实施单位，承担国有土地上房屋征收与补偿的具体工作。

（一）广水市房屋征收办公室主要职责

1．宣传和贯彻执行国家、省、随州市关于国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和规定，制定本市行政区域国有土地上房屋征收与补偿的具体规定；

2．委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并负责监督委托实施的房屋征收与补偿行为；

3．核定征收补偿方案，并报市人民政府批准同意；

4．组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并在征收范围内公布调查结果；组织征收项目的论证、评估，测算征收补偿费用；

5．书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续；

6．组织被征收人采取协商、公开投票、摇号等方式选定具有相应资质的房地产价格评估机构，并在征收范围内对评估结果进行公示；

7．委托房屋征收实施单位与被征收人签订补偿安置协议；

8．依法建立房屋征收档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布；

9．受市政府委托代理房屋征收与补偿纠纷中所涉及的行政诉讼、司法强制执行案件；

10．法律、法规和省、市有关规定应履行的其他职责。

（二）房屋征收实施单位主要职责

受委托的房屋征收实施单位不得以营利为目的，其工作经费列入征收成本，在其受委托的范围内可实施以下工作并对其行为负责，同时接受市征收办和有关部门的监督。

1．负责进行房屋调查、登记；

2．负责编制征收补偿方案；

3．负责进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释；

4．负责就征收补偿的具体问题与被征收人协商，签订补偿安置协议；

5．负责组织征求意见、听证、论证、公示等工作；

6．负责组织对被征收房屋的交接验收和拆除工作；

7．负责房屋征收社会稳定风险评估和信访维稳工作；

8．负责在委托范围内实施的其他工作。

（三）建立房屋征收重大问题协调机制

对房屋征收计划拟定、征收补偿标准制定、征收补偿安置方案论证、房屋征收程序启动及组织相关部门协调处理具体实施中确需协调的重大问题，由市政府召集有关部门，进行专题研究和论证，促进房屋征收工作顺利进行。

二、房屋征收程序

（一）因公共利益需要，确需征收房屋的，项目业主应当向市征收办提出房屋征收申请。申请征收房屋应提交下列资料：

1．发展改革部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料及项目批准文件，保障性安居工程建设、旧城区改建应当提交项目已纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料；

2．国土资源部门出具的建设项目符合土地利用总体规划的证明材料；

3．规划部门出具的建设项目符合城乡规划和专项规划的证明材料及其规划红线图；

4．房屋征收补偿资金的有关证明；

5．需要提交的其他相关材料。

市征收办应当自申请（申报资料齐全）受理之日起15日内，将初步审查意见报经市政府批准后方可实施。

（二）房屋征收实施单位应对拟征收范围内房屋的权属、区位、用途、结构、面积、附属设施、家庭成员状况、补偿安置意向等情况调查登记，调查结果在拟征收房屋所在社区、镇（办）、市级新闻媒体进行“三榜公示”，每榜公示时间5天。

（三）在调查登记的同时，房屋征收实施单位应组织被征收人在规定时间内，通过协商、投票或摇号的方式选定房地产价格评估机构，对征收范围内各类房屋进行评估，确定货币补偿标准，并结合“三榜公示”情况，测算征收补偿安置费用。

（四）在调查登记的同时，由住建、国土资源、房管、城管等部门和有关镇（办），依法依规对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

（五）房屋征收实施单位根据调查登记情况，负责拟定房屋征收补偿方案。征收补偿方案的内容应包括：

1．项目的基本概况及调查登记情况；

2．房屋征收的范围；

3．实施时间；

4．补偿方式；

5．补偿金额；

6．补助和奖励；

7．用于产权调换房屋的地点、面积、栋数、层数、套数、户型等；

8．搬迁过渡安置方式和过渡安置期限；

9．最终安置方式和安置时限。

（六）市人民政府组织对征收补偿方案进行论证，并将论证结论予以公布。征求公众意见期限不少于30日。及时公布对征求的意见和根据公众意见修改的情况。因保障性安居工程建设和旧城区改建需要征收房屋，拟征收范围内超过半数的被征收人（以调查登记户数为准）认为征收补偿方案不符合有关规定的，市人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改完善方案。

（七）作出房屋征收决定前，由市人民政府根据属地管理原则，指定项目建设所在地的镇（办）牵头组织有关单位对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性等问题进行正式社会稳定风险评估，并出具同意实施、暂缓实施、暂不实施的书面审查报告，呈报市人民政府。社会稳定风险评估报告包括对征收政策的风险评估和对征收项目实施的风险评估。

（八）作出房屋征收决定后，市征收办应书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不超过1年。在征收范围内停止的办理事项或建设行为如下：

住建部门：新建、扩建、改建房屋的审批和建设行为，已依法取得建房批准手续，但尚未建造完毕的房屋的续建；

公安部门：户口的迁入和分户的办理，特殊原因如婚姻、出生、回国、军人退伍、转业、高校毕业、刑满释放等原因除外；

国土资源部门：改变土地用途，土地使用权转让、抵押；

房管部门：房屋的转让、租赁和抵押；

工商部门：以被征收房屋为注册地址的工商注册手续办理。

（九）房屋征收实施单位按照批准同意的征收补偿方案，完成对被征收人征收补偿安置协议书的签订。

（十）房屋被依法征收的，被征收范围内的国有土地使用权由市国土资源部门按相关规定依法收回，土地权利证书由市国土资源部门收回，房屋权属证书由市房管部门收回。

项目所在地镇（办）应负责做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

三、房屋征收补偿与安置

（一）房屋征收补偿采取货币补偿和产权调换。

（二）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同区位类似房屋的市场价格。

被征收房屋价值的补偿包括：房屋主体、附属物及室内装饰装修补偿，具体价格由房地产评估机构按照有关规定进行评估。

被征收人对评估确定的房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向随州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（三）鼓励被征收人选择货币补偿，被征收人选择货币补偿安置的，由房屋征收部门按照房屋主体补偿价值（不含房屋装饰装修费用和其他附属物补偿）的一定比例给予奖励，基本保证奖励后的房屋主体补偿总价款能在改建地段或者就近地段购买与被征收房屋主体同等建筑面积的类似商品房，具体奖励比例在补偿方案中确定。

（四）征收住宅房屋实行产权调换的，被征收房屋与用于产权调换房屋，原则上按房屋面积1:1的比例返还，并按市场评估价格结算差价；征收非住宅房屋实行产权调换的，按房地产市场评估价格结算产权调换房屋的差价。

（五）住宅房屋未经批准改变用于商业门面经营使用的，对有营业执照、税务登记证及正常纳税凭证的，且连续经营2年（含）以上的，仍按住宅房屋补偿，另按实际经营损失给予货币补偿。

（六）室内装饰装修及附属物（院落、临时设施、构筑物及其地面附属物等）按房地产价格评估机构评估确定的价格予以货币补偿。

（七）经市规划部门认定为合法建筑的，给予补偿安置，属违法建筑的，不给予补偿安置；认定为未超过批准期限的临时建筑的，按成本价给予补偿，认定为超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

（八）未经市规划、国土资源部门批准，有下列情形之一的，按原房屋用途认定并给予补偿安置。

1．将住宅用途改为生产、办公、仓储用途的房屋；

2．将生产、办公、仓储用途改为住宅用途的房屋；

3．将生产、办公、仓储互改用途的房屋。

（九）被征收人过渡性安置由其自行考虑，过渡性安置费用在补偿方案中确定。住宅房屋搬迁费具体标准根据项目实际情况在补偿方案中确定；非住宅房屋搬迁费，由征收双方协商按实际搬迁费用补助。协商不能达成一致的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。非住宅房屋的搬迁费包括设备、用具等拆迁、运输、安装以及其他费用，经认定确属营业性用房的，还应考虑停产停业损失，具体标准由征收双方协商确定或者由房地产评估机构评估确定。

（十）为鼓励被征收人早搬迁、快交房，在规定的时间段内搬迁的给予适度奖励。具体奖励标准，在征收补偿方案中确定。

（十一）对城市规划区内尚未变更为国有的集体土地上的房屋主体补偿标准：200㎡以内（含200㎡）参照前述国有土地上房屋主体补偿标准执行，200㎡以上300㎡以下（含300㎡）的房屋主体其超过200㎡的面积部分按评估价补偿，超过300㎡的房屋主体其超过300㎡的面积部分按重置价补偿，附属物和装饰装修部分按评估价补偿。

（十二）房屋征收实施单位与被征收人应当订立附生效条件的《房屋征收补偿安置协议》，并经绝大多数被征收人同意后，征收补偿安置协议生效。

（十三）房屋征收所需工作经费，由房屋征收部门会同财政部门制定标准，列入征收成本。

四、房屋补偿决定

（一）房屋征收实施单位与被征收人订立补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可依法提起诉讼。

（二）房屋征收实施单位与被征收人在征收公告规定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收实施单位就被征收房屋进行证据保全后，市人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收房屋产权有争议的，由争议双方当事人自行协商，若在征收公告规定的签约期限内仍无法协商一致的，按被征收房屋所有权人不明确处理。

（三）被征收人逾期不执行市人民政府作出的补偿决定，且在法定期限内既不申请复议，又不提起诉讼的，由作出房屋征收决定的市人民政府向人民法院申请强制执行。强制执行申请书应附具补偿金额和专户存储账号，产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

五、征收补偿资金的管理、审计、监察

财政部门：负责筹集或监督项目业主筹集征收补偿费用，并在征收决定公布前足额到位，做到专户存储，专款专用；

审计部门：对征收补偿资金的使用情况全程进行审计监督，征收补偿结束后，应进行决算审计，并公布审计结果，审计报告作为最终结算依据；

监察部门：加强参与对房屋征收与补偿工作的政府和有关部门及其工作人员的监察。

六、适用范围和实施时间

（一）本实施细则适用于本行政区域内国有土地上房屋的征收与补偿工作。

（二）本实施细则有效期为3年，自印发之日起施行。

七、本实施细则由市征收办负责解释，在此以前有关规定与本实施细则内容不一致的，以本实施细则为准。