市人民政府办公室

关于进一步做好不动产统一登记工作的通知

 各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门:

    为进一步规范不动产统一登记行为，提高不动产统一登记质量和效率，有效解决历史遗留问题，根据《不动产登记暂行条例》、《自然资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发[2017] 13号)及《随州市人民政府办公室关于进一步做好不动产统一登记工作的通知》(随政办函[2017)22号)等文件精神，结合我市实际，经市人民政府同意，现就进-步做好不动产统一登记有关工作通知如下:

    一、关于不动产统一登记数据整合工作

　　为减少登记风险，方便人民群众，由自然资源和规划部门牵头按照自然资源部对不动产统一登记数据整合的要求，具体组织实施不动产统一登记数据整合工作。将分散存放、格式不一、介质不同的土地、房屋、林权等不动产登记信息进行梳理、规范、整合。数据整合应以城市规划区范围内镇办、社区(村)为单位，逐宗地开展外业调查、内业核查，弄清每宗土地、房屋(幢)、户(人)及林木等地上附着物的关系，将交易与登记的增量数据、商品房交易与登记的楼盘表数据一同进行整合，建立完善、准确、统一标准的楼盘数据信息库，实现交易登记信息共享互通。

　　各部门要密切配合，通力协作，充分依靠和发挥社区基层力量和作用，大力宣传不动产登记政策法规和开展数据整合工作的重要意义，调动不动产权利人自愿换证的积极性，促进不动产登记数据整合工作的顺利推进。

　　二、关于有房产证无土地证的不动产统一登记工作

   主要涉及旧城改造、拆迁安置、商品房、国有直管公房及年代久远的个人自建房等房产。

　　（一）对确无土地权属来源，但符合土地利用总体规划且属建设用地范围内的房屋，在查清土地权属来源的基础上进行受理：

　　1、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前的，由所在的村（居）委会出具证明， 公告无异议后直接办理。

　　2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后的，在自然资源和规划局补办用地手续后，办理不动产统一登记。

　　（二）对房地产开发企业没有取得土地使用权开发的商品房，且开发企业依然存在的，由开发企业按宗地面积补办土地出让手续后，为房屋所有权申请人办理出让土地使用权不动产统一登记。开发商灭失的，由购买人单方面申请，按房屋实测宗地的分摊面积补办出让手续后进行不动产统一登记。

　　（三）对土地权属来源清楚，已办理房产证且在房产档案系统中资料齐全、证据充足、因原单位破产或原权利人与现权利人之间多次交易等原因导致其无法共同申请的情形，可由现权利人单方面申请经公告无异议或异议不成立的可办理不动产统一登记。1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）实施以后进行交易的房屋，补办出让手续后，办理不动产统一登记。

　　（四）1990年5月19日以后直管公房土地用于商品房开发的，由开发单位补办出让手续后办理不动产统一登记，也可由房屋所有权人按分摊面积申请办理。

　　 三、关于有土地证无房产证的不动产统一登记工作

　　对城市规划区范围内有土地证无房产证的，由市自然资源和规划局审核并签署意见后，办理相应的不动产登记。属于乡镇规划范围的，由所在乡镇出具符合规划的意见证明后办理不动产统一登记。

　　四、关于房地登记信息不一致的登记工作

　　（一）房地用途不一致

　　不动产统一登记前，房屋和土地均已登记，但用途不一致的，原记载的土地与房屋用途可保持不变，应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载原用途情况。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。不动产首次登记的应依土地和房屋规划用途填写。转移登记时，权利人应完善相关手续或补交出让金后按实际用途登记。

　　对原属破产企业的土地，已办理房产证的个人，在办理转移登记时，按现在实际用途补缴土地出让金后，办理不动产统一登记手续。

　　（二）权利人姓名不一致

　　在办理土地登记或房产登记时，权利人姓名错登的，由所在地村（居）委会出具证明，经自然资源和规划部门调查核实并公告无异议，确系未发生房地产转移的，按权利人的户籍信息中的姓名办理不动产更正登记。

　　（三）房地发证机构或坐落记载不一致

　  对原房屋、土地不属于同一行政区的，按照属地管理的原则办理登记，相关不动产登记机构应做好档案资料的衔接工作。房、地两证记载的坐落不一致的，以地名文件为准；对于无地名文件，按照房屋所有权证的坐落记载。

　　五、关于规范明确土地出让金缴纳标准及使用年限

    根据《省物价局、省国土资源厅关于2012年随州市城区及管辖县、市、区土地级别与基准地价更新成果的批复》(鄂价工服规[2013] 225号)等文件规定，现行出让金交纳标准为:

    (一)住宅用地出让金标准为:标定地价x土地使用权面积(或分摊土地面积) x 40%。

　　 (二)商业服务业用地出让金标准为:标定地价x土地使用权面积(或分摊土地面积) x 60%。

    (三)工业用地出让金标准为:评估地价x土地使用权面积(或土地分摊面积)。

    (四)房改房转让时应补缴的土地出让金标准为:依据《随州市人民政府办公室转发市国土资源局关于加强“三房”土地登记发证和上市交易土地产权管理意见的通知》(随政办发[2001 ]53号)规定标准，即现行基准地价x土地使用权面积(或分摊土地面积) x10%。

　　(五)土地使用年限:起始期为该宗地内土地及房屋首次登记之日起计算至按用途的最高年限止。二次及二次以后交易的以批准出让的起始日至第一次交易确定的最高年限终止日确定土地出让年限(该工作继续由自然资源和规划部门和财政部门组织落实)。

　　（六）对个人已缴纳出让金的国有划拨土地，没有办理出让手续的，按当时出让金标准的40%补交出让金后，办理不动产登记。

    六、关于不动产统一登记中其他工作

　　(一)申请土地使用权首次登记时，批准用地面积的界址与不动产测量宗地界址应当一致。如出现不动产实际测绘宗地面积小于批准用地面积时，以实际测绘宗地面积予以确权登记。如出现实际测绘宗地面积大于批准面积时，按下列办法处理：

　　1、个人：（1）四至未发生变化的，按批准面积登记（注明实测宗地面积）；（2）四至明显发生变化的，完善手续后办理不动产统一登记。

　　2、工业用地：（1）四至未发生变化，属划拨土地的，按批准面积登记（注明实测宗地面积）；属出让性质，超过批准面积的，按原出让单位地价补交出让金后办理不动产统一登记。（2）四至明显发生变化的，由自然资源和规划部门立案查处并完善手续后予以办理不动产统一登记。

　　 (二)土地使用权已登记发证，申请利用批准土地上建造的房屋所有权首次登记，若不动产测绘时，实测宗地使用权面积与原土地使用权证记载的面积不一致的，分两类处理:

    1、若实测宗地面积大于原土地证面积的按下列方式分别处理: (1)如果原取得方式为国有划拨土地的，以实测宗地面积落宗，核发不动产权证书时应依据原土地证记载使用权面积确权发证(注明实测宗地面积);如果该权利人申请转移登记时,按实测宗地面积办理出让手续，并以实测宗地面积予以登记确权(不得超过法定面积)。(2)如果原取得方式为国有出让方式取得的，则由土地权利人向自然资源和规划部门申请补办增加用地面积手续，补交出让金后方可办理不动产统一登记。

    2、若不动产测绘时，实测宗地面积小于原土地使用权证记载的土地使用权面积的，以实测宗地面积确权办理不动产权证书。

    (三)在申请不动产换证、变更、转移、抵押等登记业务中，如出现实测土地、房屋面积与原土地证、房产证面积不符的情形，对土地不符的处理按前述(一) (二)两条意见综合处理。对房屋面积发生差异按下列意见处理:

    1、原房产系自建取得，其记载结构、层数等自然状况与实测房屋结构、层数等自然状况无变化，且原房产证附图未经具有测绘资质机构测量计算面积的，以实际不动产测量房产面积办理不动产权证书。

    2、职工通过房改购买取得的房产证且记载房产面积未经具备测绘资质机构测量计算面积登记且自然状况无变化的，以实际不动产测量房产面积办理不动产权证书。

    3、因购买且以建筑面积为计价依据等方式发生转移取得的房产证或已经测绘机构测量面积登记的，以原房产证登记面积为准。

　　4、实际测量不动产房屋、结构、层数、界址与原房产证记载结构、层数、界址等自然状况发生变化的，应以房屋发生变更的相关证明材料，视情况予以变更登记或提交自然资源和规划部门的补办手续后办理不动产统一登记。

　　5、无法处理的原则上以原房产面积办理相应不动产登记业务。

　　(四)单位办公用房或宿舍楼在建设过程中，建设单位以房产充抵工程款的，建筑商销售后，买房户要求办理不动产证的，凭建设单位与承建商的合同，由市国资局核定并出具意见，购房人补缴出让金后，方可办理不动产证。

　　（五）单位集资建房并以单位名义办理相关手续的，如果土地权源清楚，符合建设规划，按规定补缴土地出让金后办理不动产登记。2006年8月14日以后的集资建房，依据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家监察委员会、中华人民共和国自然资源部《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房【2006】196号）文件的规定，个人没有取得单一房产证的暂不予办理。

　　（六）房改房办理不动产统一登记需分割土地的，由个人提供房改证明材料后，可办理不动产统一登记。

    七、关于“两证全无”等方面的登记工作

    对因各种历史原因形成的“两证全无”等不动产登记遗留问题，应本着“尊重历史、照顾现实、便民利民、促进规范、推动发展”的原则，由市自然资源和规划局参照以上处理意见，在符合土地利用和城市规划的前提下，通过公开征寻异议等方式，在权属调查清楚无异的基础上，根据不同取得方式的来源，设法完善相关手续或合理审慎设立不动产权利登记，做到证据充分、权利清楚，不断推进遗留问题得到有效解决。（如政府拆迁安置当事人已居住使用多年的不动产，可由当事人持安置单位证明、安置协议、本人申请、房屋所在地社区、办事处证实且经登记机构启动辅助公告无异后，可为申请人办理相应的不动产统一登记）。

　　八、关于“控违办”已处置到位的违建房的登记工作

    对城市规划区范围内国有土地上的原住房改建，“控违办”已处置到位的违建房原则上按《市委办公室、市政府办公室关于印发广水市城市规划区内违法占地和违规建设处理暂行办法的通知》(广办发[2012]18号)规定办理，对无法办理规划建设许可手续，房屋已竣工的，由申请人提供房屋安全鉴定证明，办理不动产登记。

    九、关于不动产登记的涉税工作

　　不动产登记部门在办理不动产登记前，按照“以地控税、以税节地”规定，要求申请人提供税务机关完税凭证或免税凭证，严格执行“先税后证”政策。 

　　十、关于土地出让年限到期登记工作

　　对少数住宅建设用地使用权期间届满的，可参照《自然资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函[2016] 1712号)办理，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明:“根据《自然资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函[2016] 1712号)办理相关手续”。

　　十一、建立不动产登记疑难问题一事一议会议制度。

　　建立不动产登记工作一事一议会议制度。对在不动产登记工作中出现的疑难问题，由自然资源和规划局组织相关股室或相关人员研究解决；重大疑难问题报市政府办公室，由市政府办公室组织相关部门研究解决办法。

　　十二、本通知自印发之日起执行。有效期为5年。

　　2019年11月18日