1.1 功能结构规划

1.1.1 布局原则

（1）对总体规划结构性内容进行深化、细化，从城市总体出发统筹构架土地使用结构，合理安排各项专业规划。

（2）合理地对土地进行划分和使用，对上一层次规划中与实际发展存在矛盾之处予以调整。

（3）严格控制地块开发指标，引导开发建设秩序，突出文化和地域特征。

（4）充分结合现状与建设动态，引导产业集聚升级，增强规划的可操作性。

1.1.2 布局结构

规划结构可以概括为：“双心、三轴、九片区”。形成“双心引领，辐射带动；三轴联动，纵展横连；九区配合，协同发展”的布局理念。

“双心引领，辐射带动”：规划结合城市总体规划对城市空间的布局安排，将四贤路-十长路、应山大道-十长路确定为配套服务核心节点。在四贤路-十长路核心节点处重点布置商业、公共服务与对外交通服务功能，借力交通枢纽的人流，营造商业氛围，同时满足交通换乘人群及周边居民的商业服务需求；在应山大道-十长路十字核心节点处，以现状为基础，着力完善居住和居住配套功能，注重功能多样性，提升地区活力。

“三轴联动，纵展横连”：两条城市发展主轴——沿四贤路和应山大道延伸发展成为规划区的主要发展轴线；一条产业发展轴——沿十长路发展为规划区的产业发展轴，带动产业集聚片区的联动发展。

“九区配合，协同发展”：规划根据主要道路分布特征和城市功能的差异，将规划区划分为九个片区，包含两个配套服务区，五个产业集聚区和两个生态景观区。

图7-1规划结构分析图

1.1 总体用地布局

1.1.1 用地布局原则

从总规出发：从城市总体规划的角度考虑规划片区的用地性质。

从现状出发：本着充分发挥地形优势、节约建设投资的原则，深入探讨用地功能布局的合理性和科学性。

从使用出发：从优化交通和合理利用土地的角度出发，合理确定用地布局。

从经济出发：从区位土地价值和开发的角度考虑用地的功能布局，以规模化、集约化的布置方法充分发挥用地的规模效益和集约效应。

从形态出发：从城市形态和城市景观的角度考虑用地布局和景观效能。

1.1.2 总体用地布局规划

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(2012)，结合市中区实际情况，确定规划区用地分类，并确定相应的控制指标。本次规划区用地分类情况如下：居住用地、工业用地、交通设施用地、绿化用地、物流仓储用地分至中类，公共管理与公共服务用地、商业服务设施用地、公用设施用地分至小类。

1.1.3 各类用地构成

规划区域城乡用地总面积为2047.92公顷，主要由建设用地和非建设用地等构成，其中建设用地包括城市建设用地和区域交通设施用地两类，非建设用地主要指应山河、十里河等自然水域、农林用地与其他非建设用地。城市建设用地总面积为1270.46公顷，占规划区域城乡用地面积的62.04%，区域交通设施用地面积为3.8公顷，占规划区域城乡用地面积的0.19%，自然水域用地面积为57.26公顷，占规划区域城乡用地面积的2.80%，农林用地面积为599.99公顷，占规划区域城乡用地面积的29.30%，其他非建设用地面积为120.21公顷，占规划区域城乡用地面积的5.86%。

1.1.4 城市建设用地构成

规划居住用地面积166.28公顷，占规划建设用地的13.28%。

十里工业园区的居住用地集中布局于十长路沿线，部分分布于麻竹高速公路北侧，应山大道中段，辉盛大道西侧等地区。

规划公共管理与公共服务设施用地面积29.66公顷，占城市建设用地的2.38%。其中，行政办公用地2.98公顷，文化设施用地3.12公顷，教育科研用地9.87公顷，体育用地8.90公顷，医疗卫生用地1.58公顷，社会福利用地3.21公顷。

规划商业服务业设施用地面积为74.78公顷，占规划建设用地5.97%。其中，商业用地34.45公顷，商务用地37.72公顷，公用设施营业网点用地2.61公顷。

规划工业用地567.97公顷，占规划建设用地45.40%。其中，规划一类工业用地298.36公顷，规划二类工业用地249.58公顷，规划三类工业用地20.03公顷。

规划物流仓储用地43.24公顷，占规划建设用地3.46%。其中，一类物流仓储用地43.24公顷。

规划道路与交通设施用地255.07公顷，占城市建设用地的20.39%。其中，道路用地244.92公顷，交通枢纽用地3.76公顷，交通场站用地1.90公顷，其他交通设施用地4.49公顷。

规划绿地与广场用地为97.41公顷，占规划建设用地的7.78%。其中，公园绿地84.51公顷，防护绿地12.90公顷。

规划公用设施用地16.72公顷，占规划建设用地的1.34%。其中供电用地4.61公顷，供燃气用地0.97公顷，排水用地8.76公顷，环卫用地0.95公顷，消防用地1.43公顷。

规划保留非建设用地主要为水域及生态绿地。主要水域为应山河，水域面积57.26公顷，占总用地的2.80%；生态绿地用地面积599.99公顷，占总用地面积的29.30%，其他非建设用地120.21公顷，占总用地面积的5.86%。 

图7-2土地利用规划图

其中，现状已建成用地面积为691.51公顷，包括居住用地321.25公顷以及工业用地88.01公顷。规划建设用地中，剩余可用建设用地为578.76公顷，近期可用建设用地面积为239.26公顷，其中包括工业用地33.76公顷。

表7-1 可用建设用地统计表

1.1.1 各类用地汇总表

表7-2 城乡用地汇总表

表7-3城市建设用地平衡表

居住用地

1.1 

1.1.1 居住用地规划原则

（1）社区规划理念——由住区到社区的转变

规划秉承 “社区”而非 “住区”的思想，强调人与环境、建筑与文化的多元融合。社区是由城市中具体空间范围内对该地区有一定认同感的居民及其生活环境所组成，配套有一套完善的、能满足该地区居民物质和文化生活需求的公共服务设施的居住生活聚居地。

（2）整合规划理念——规划、建筑、景观三者的有机融合

本案借鉴整合规划的思想，力图塑造真正高品质的优质生活空间。整个社区在规划结构上把握与周边地块的协调关系，将河两岸的公园绿化渗透、引入城区，让居民享受清新的微风、明媚的阳光、水景的灵动和绿荫的风情。在创造有形社区环境的同时，营造无形的居住家园特有的生活氛围。

（3）以人为本理念——步行友好、尺度宜人

典型组团结构，商业服务与住宅协同布置，这些商业服务设施以及教育设施如幼儿园、小学等均位于住宅区人们步行可方便到达的距离。

1.1.2 居住用地布局

规划居住用地面积166.28公顷，占规划建设用地的13.28%。

十里工业园区的居住用地集中布局于十长路沿线，部分分布于麻竹高速公路北侧，应山大道中段，辉盛大道西侧等地区。

1.1.1 配套设施布局

结合规划居住用地周边公共设施情况，根据国家居住区公共服务设施配建标准，配置相应的公共服务设施。

社区公共服务设施分居住社区级公共设施和基层社区级公共服务设施，以满足居民日常生活需要。居住社区中心和基层社区中心的布局，是在居住社区和基层社区的规划基础上，均衡布置，统一配套。

图7-3居住及配套服务设施规划图

（1）居住社区中心

根据规划居住用地分布情况，居住社区中心以集中布置为原则，包括文化娱乐、体育、行政管理、社区服务、社会福利、医疗卫生、商业金融服务、邮电等设施。

服务对象：约3-5万人。

服务范围：服务半径500米左右。

中心布局：在居住社区交通便利的中心地块或邻近公共交通站点集中设置，与居住社区公共绿地共同形成边界明晰的居住社区中心，集中布置中、小学、幼儿园、公共停车场以及小区综合公共服务设施，保证实现居民在步行7-8分钟、自行车3-4分钟以内可达。

（2）基层社区中心

根据社区用地结构需要，以及各类公共设施的布局，因地制宜地配套设置基层社区级服务中心，为居民提供日常社区服务、行政管理、文化、娱乐、健身、医疗卫生等设施等，用地规模控制在0.5-1公顷左右。

服务对象：约1.0-1.5万人左右。

服务范围：服务半径250米左右。

中心布局：与基层社区公共绿地、综合公共服务设施共同形成基层社区中心，居民在步行3－4分钟内可达。

表7-4 公共服务设施各项目的设置规定表

1.1 农民安置规划

1.1.1 安置原则

① 注重生产与生活上的双重安置，政府提供相应的就业机会和教育培训机遇。

② 将当地农村居民转变为城市居民，政府保障其相应的社会福利待遇。

③ 重视安置区的建设，新建安置区要考虑到本地村民原有的生活习惯，要建设比较优美、舒适的居住环境。

④ 注重居民生活配套设施的建设，特别是教育、医疗、商业服务等方面。

⑤ 改造市政基础设施，满足村庄城市化改造后相应提高的供水、排水、供电与燃气等需求。

1.1.2 安置方式

在国家相关的村庄搬迁安置的政策框架下，本次规划采用以下两种安置方式：就地安置、就近安置。

这两种安置方式是目前国内较为常见的模式，一方面可以是搬迁民众不会产生背井离乡的心理负担，居民的认同度高；另一方面也减少了额另择新址搬迁的土地投入成本，不确定因素减少，易于控制；第三，操作难度低，一般不会造成社会的不稳定。这两种安置方式的缺点是土地利用率低。

1.1.3 各村庄安置方式规划

规划在规划范围内选择了8处安置用地。具体情况如下：

城郊乡下王家湾安置小区：就地安置，包括下王家湾和上王家湾等，约138户，安置用地规模为1.74公顷。将村庄宅基地置换集中以公寓楼形式安置。

双岗村双岭安置小区：就近安置，包括小刘家湾、姚家湾等，约296户，安置用地规模为7公顷。将村庄宅基地置换集中以公寓楼形式安置。

盘龙岗安置小区：就近安置，包括聂家小湾、聂家大湾、王家湾等，约310户，安置用地规模为9.33公顷。将村庄宅基地置换集中以公寓楼形式安置。

广茂安置小区：就近安置，包括涂家湾、雷家湾、董家湾等，约248户，安置用地规模为3.957公顷。将村庄宅基地置换集中以公寓楼形式安置。

灵山安置小区：就近安置，彭家湾、熊家湾、闵家大湾等，约629户，安置用地规模为9.37公顷。将村庄宅基地置换集中以公寓楼形式安置。

十长路师部大门拆迁安置小区：就近安置，包括张家岗、邓家湾等，约50户，安置用地规模为0.34公顷。将村庄宅基地置换集中以公寓楼形式安置。

师部南大门三里河社区拆迁安置小区：就近安置，包括井湾、豆腐湾等，约18户，安置用地规模为0.23公顷。将村庄宅基地置换集中以公寓楼形式安置。

广水市昌瑞纺织小区：就近安置，包括汪家湾、詹家岗等，约63户，安置用地规模为1.33公顷。将村庄宅基地置换集中以公寓楼形式安置。

伍家巷子安置小区：就地安置，包括伍家巷子，约75户，安置用地规模为1.625公顷。将村庄宅基地置换集中以公寓楼形式安置。

辉盛安置小区 ：就近安置，包括姚家堆、粉铺湾等，约66户，安置用地规模为1.334公顷。将村庄宅基地置换集中以公寓楼形式安置。                                            

1.1 公共管理与公共服务设施用地

1.1.1 规划原则

（1）分级配套原则

结合居住用地布局，根据公共服务设施的服务内容和范围分级配置，均衡分布，构建规模等级明确、功能健全的公共设施配套体系。

（2）分期实施原则

与市中区发展规模和发展速度相适应，分期实施。

（3）弹性控制原则

按照弹性控制的原则，公共设施的规模和开发强度为强制性指标，具体位置为指导性指标。

1.1.2 公共管理与公共服务用地用地布局

规划公共管理与公共服务设施用地面积29.66公顷，占城市建设用地的2.38%。

（1）行政办公用地

行政办公用地共有四处，在四贤路和建南路交叉口东南角规划一处行政办公用地，用地面积为1.93公顷，为十里工业园区行政管理集中区。在南环路和四贤路交叉口规划一处小型的行政办公用地，规划用地面积分别为0.37公顷。在十长路和二厂路交叉口东侧规划行政办公用地一处，用地面积为0.44公顷。在辉盛大道和应广大道交叉口南侧规划行政办公用地一处，用地面积为0.24公顷。

（2）文化设施用地

在四贤路和南环路交叉口东北角规划一处文化设施用地，规划用地面积为1.61公顷；十长路和杜家湾路交叉口东南角规划一处文化设施用地，规划用地面积为1.51公顷。

（3）教育科研用地

十里工业园区内教育科研用地为9.87公顷，占城市建设用地的0.79%。其中中小学用地面积为4.28公顷，均为小学。在四贤路和南关路交叉口东北角设置小学1所，规划用地面积3.26公顷；在十长路和三里路交叉口东北角设置小学1所，规划用地面积1.02公顷。其中中等专业学校用地5.59公顷，一处位于应山南路和水五路交叉口西北角，用地面积为3.95公顷；一处位于创业大道和辉盛大道交叉口西南角，用地面积为1.64公顷。

表7-5 中小学用地一览表

（4）体育用地

十里工业园区体育场馆用地面积为8.90公顷，占城市建设用地的0.71%，一处位于四贤路和南环路东北角，用地面积为1.9公顷；一处位于应山南二路和工业路西南角，用地面积为2.48公顷；一处位于杜家湾路和十长路交叉口东南角，用地面积为0.9公顷；

一处位于十长路和军民三路交叉口东南角，用地面积为3.62公顷。

（5）医疗卫生用地

规划配置区级医院一所，位于四贤路和南内环路交叉口东南角，用地面积1.58公顷，占城市建设用地的0.13%。

（6）社会福利设施用地

规划配置区级社会福利院一所，位于十长路和印台路的西北角，用地面积3.21公顷，占城市建设用地的0.26%。

图7-4公共管理于公共服务设施规划图

1.1 商业服务业设施用地

1.1.1 商业服务业设施规划原则

（1）分级配套原则

按照城市总体规划的结构安排，结合居住用地布局，根据商业服务业设施的服务内容和范围分级配置，均衡分布，构建规模等级明确、功能健全的公共设施配套体系。

（2）弹性控制原则

按照弹性控制的原则，商业服务业设施的规模和开发强度为强制性指标，具体建设位置为指导性指标，可视具体情况在控制单元范围内予以适当调整。

（3）分期实施原则

与广水市城市发展规模与发展速度相适应，分期实施。

1.1.2 商业服务业设施用地布局

规划区内公共服务设施用地主要指商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体设施用地、公用设施营业网点用地和其他服务设施用地。规划商业服务业设施用地面积为74.78公顷，占规划建设用地5.97%。

（1）商业设施用地（B1）

规划将整合零散的商业,重点打造南内环路南侧商业服务区和工业路北侧产业配套商业服务区。另外，结合居住社区布局，分别配置相应的社区级商业设施。商业用地34.45公顷

（2）商务设施用地(B2)

规划将重点打造十长路北侧的商务办公园区，增加对产业发展的支撑作用。此外规划结合居住与配套服务核心，布置艺术传媒用地（B22），发展创意办公产业，丰富办公功能类别、突出特色。规划商务设施总用地面积为37.72公顷。

（3）公用设施营业网点用地(B4)

规划设置6处加油加气站用地，用地面积2.61公顷，占城市建设用地的0.21%。1处位于四贤路和南关路交叉口东南角；1处位于十长路和富强路交叉口西南角；1处位于应山大道和工业路交叉口西北角；1处位于杜家湾路和十长路交叉口的西北角；1处位于应南环路和富强路交叉口的西南角；1处位于北滨路和南环路交叉口的西北角。

图7-5商业服务业设施规划图

1.1 工业用地

1.1.1 工业用地规划原则

(1)工业用地都应集中布置，成为具有一定规模的工业区或工业组团，集中管理，统一开发，以提高工业用地的效益。

(2)工业用地宜沿主要对外交通干线布局，有便捷的对外交通联系；同时，应减少工业自设辅助设施的规模，尽可能利用城市仓库、装卸场所和停车场等社会性设施。

(3)二类工业是城市工业的主要类型，对环境有一定的影响，部分二类工业可能会产生较大的污染（包括大气 污染、水污染和噪音污染等），因此应集中布置在专门的工业区内，不得与居住、公共设施等其它非工业功能区相混合。

1.1.2 主导产业选择

根据区域产业发展背景以及自身发展条件、城市总体规划关于城区产业发展的规划布局，园区选择现代农业、纺织服装、装备制造、包装印刷、现代物流、高新电子、化工产业作为主导发展产业。

1.1.1 工业用地

规划区内工业用地包括一类工业、二类工业和三类工业，其中规划一类工业用地298.36公顷，规划二类工业用地249.58公顷，规划三类工业用地20.03公顷。其中分布于创业大道北侧、杜家湾路周边为服装纺织产业园；四贤路东侧、十长路南侧、工厂路西侧的为现代农业产业园；富强路东侧、南环路南侧、迎宾西路西侧为高新电子产业园；迎宾西路东侧、水五路南侧、工业路北侧、水厂路西侧为印刷包装产业园；十长路南侧、军民三路东侧和创业大道北侧为装备制造产业园；辉盛大道东部的为化工产业园。

图7-6工业和仓储用地规划图

1.1 物流仓储用地

1.1.1 物流仓储用地选址原则

（1）适应性原则

物流中心的选址须与国家、以及省市的经济发展方针、政策相适应，与我国物流资

源分布和需求分布相适应，与国民经济和社会发展相适应。

（2）协调性原则

物流中心的选址应将国家的物流网络作为一个大系统来考虑，使物流中心的设施设备在地域分布、物流作业生产力、技术水平等方面互相协调。

（3）经济性原则

物流中心发展过程中，有关选址的费用，主要包括建设费用及物流费用、经营费用两部分。物流中心的选址定在市区、近郊区或远郊区及其未来物流活动辅助设施的建设规模及建设费用，以及运费等物流费用是不同的，选址时应以总费用最低作为物流中心选址的经济性原则。

（4）战略性原则

物流中心的选址，应具有战略眼光。一是要考虑全局，二是要考虑长远。局部要服从全局，目前利益要服从长远利益，既要考虑目前的实际需要，又要考虑日后发展的可能。

1.1.1 物流仓储用地

规划物流仓储用地均为一类物流仓储用地，包括应山大道东侧现代物流产业园和十长路-腾飞路交叉口西北侧、十长路-富强路交叉口西南侧一类物流用总地。规划物流仓储用地43.24公顷，占规划建设用地3.46%。